去库存——三、四线城市如何走出困境？

2015年12月，中央经济工作会议在北京楼盘举行，随后政府指出中国住宅市场目前面临巨大挑战，将"去库存"作为2016年政府主要工作任务。

回顾2015年，中国住宅市场在年初遭遇冷淡的市场行情，之后却在政府一系列的宽松政策刺激下强势收尾。纵观过去一年的宽松政策，其主要针对的是需求端，即通过降低首付比例和下调贷款利率等措施来提高购房者的可承付能力。如下图所示，2015年仲量联行追踪的20城市新建商品住宅总成交量较2014年大幅上涨了28%。然而价格走势却因各城市的库存情况不同而出现较大分化。在上海楼盘和深圳楼盘等一线城市中，由于库存大幅下降，价格加速上涨。同时，我们看到1.5线城市和二线城市的价格也正获得更大的增长动力。然而，三、四线城市目前却依然面对着高企的库存，这同时也对中国经济带来不小的下行压力。

中国20城市住宅销售量

​ 注: 20城市包括北京、上海、广州楼盘、深圳、长沙楼盘、成都、重庆楼盘、大连楼盘、杭州楼盘、南京楼盘、宁波楼盘、青岛楼盘、沈阳、苏州楼盘、天津楼盘、武汉楼盘、无锡楼盘、厦门楼盘、西安楼盘和郑州楼盘。​​

数据来源: 中国指数研究院,仲量联行分析​

​虽然国家未公布各城市详细的库存数据，但政府确实已将三、四线城市房地产的库存去化作为2016年工作的重中之重。我们也许会看到更多针对需求方面的宽松政策出台，如进一步降低首付比例2月2日已出台等，这也许将消除部分由高库存引发的短期顾虑。但就中长期而言，我们认为三、四线城市房地产的健康与否更多的是取决于"供给侧改革"，这也正成为最近中国高层领导和经济学家们口中的时髦词汇。

在过去三年里，中国的宏观政策往往侧重于推动需求的改革，然而这些政策的成效已逐渐减弱。站在宏观政策的转折点，中央政府取而代之的是推出和深化供给侧改革。这些改革将需要在劳动力、土地、资本市场、税收制度、监管、管理等各方面做出变化，从而产生新的经济增长引擎，以促进中国的长期增长前景。上海一直走在改革的前沿，率先成立了自贸区。随着政府在全国其它地区推广供给侧改革，我们不禁会问：哪些三、四线城市将会从中获益并在未来几年里出现转机？

​正如我们在《中国城市60强​​》报告中所作的详细分析，从基础设施的建设和产业集群的活跃度来看，一些三、四线城市，如贵阳和湖州楼盘等，表现良好，因此我们相信它们有潜力逐步消化目前的库存。展望未来，中国将继续大量投资于基础设施建设，以打造更多现代化、交通发达的城市。然而想要在市场化经济中取得长期的成功，三、四线城市不能局限于只追求GDP增长，而需要将眼光放得更长远，考虑更多其它要素，如吸引高素质人才、建造牢固的共生的产业集群、创造良好的自然环境和生活环境等。如此这些城市才能转变为有更有吸引力，更适合居住、工作和发展业务的目的地。无论这些要素如何组合，一个城市的吸引力决定了企业的入驻以及人口的导入，从而决定了这些中国三、四线城市的房地产库存去化能力。​