租赁新政如何影响房产投资

文/本刊记者 甄爱军

国家发布租赁新政，对住房消费理念、个人房产投资以及去库存等多个方面将会产生积极的影响。专家认为，租赁新政将逐渐扭转当前“居者有其屋”的观念，向更为合理的“住有所居”转变。

国家出台租赁新政

日前，国务院办公厅通过中国政府发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》以下简称《意见》，公布了一系列或将从根本上影响中国未来楼市格局的新政。虽然《意见》的着力点在于租赁市场，但在培育和发展住房租赁市场的同时，将逐步构建并完善购租并举的住房制度，对于促进实现“住有所居”的目标意义重大。

细细梳理《意见》，不难发现不管是对住房消费行为，还是个人房产投资，甚至包括去库存等方面，都将产生积极影响。

就住房消费习惯来说，《意见》建立的购租并举住房制度，将会对个人住房消费产生深刻影响。此前人们习惯于购房，认为安家乐业的前提条件就是必须拥有自己的住房，“居者有其屋”，因此，人们难免会过于关注房价的变化。但从海外发达国家的经验来看，住房消费过程往往从租房开始，具备一定的经济基础之后才会考虑买房，不少欧美发达国家首次置业人群的年龄基本都已经达到35岁左右。有调查数据显示，英国人首次置业年龄为34岁，美国为33岁，均高于我国不到30岁的水平。就我国当前楼市现状来说，随着房价的不断上涨，对首次置业提出了更高的要求。与此同时，我国住房租赁市场发展并不充分，消费者的选择有限，因此国家在这个时点推出购租并举的住房制度，大力发展租赁市场，将会合理引导人们的住房消费行为，也有利于推进城镇化发展。

同时，《意见》使得个人住房投资更加合理，并有利于消化市场库存。在房价过快上涨时期，住宅变成了投机品种，人们购买房产之后选择空关而不是出租，而另一方面住宅租赁市场却又面临房源匮乏而导致租金大幅上涨的尴尬情形。新政鼓励包括个人、机构在内的投资者投资房产并出租，这将大大改善当前住宅租赁市场的供需状况，同时也有利于消化现有库存。从海外国家和地区发展经验来看，美国约有三分之一的居民家庭租房住，德国居民家庭租房比例则超过50%。对中国来说，未来租赁市场需求非常大。

业内专家预计，《意见》将从制度上保证我国住房租赁市场的发展，也将改变我们今后的居住理念。新政目标是，到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系，基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，推动实现城镇居民“住有所居”的目标。

五大关键词影响你我

那么，新政将如何影响未来楼市，以及对我们未来的住房消费又会产生哪些影响？尤其是对当前个人投资房产方面又会带来哪些影响？

关键词一：鼓励长期投资

《意见》原文：支持和规范个人出租住房。落实鼓励个人出租住房的优惠政策，鼓励个人依法出租自有住房。规范个人出租住房行为，支持个人委托住房租赁企业和中介机构出租住房。

解读：在此前很长一段时间内，由于楼市投机性需求太过旺盛，因此出台了一系列抑制投机需求的政策，如限购、限贷、提高二套房首付比例及上浮二套房贷款利率等，来抑制投机性需求。但《意见》鼓励社会富余资金购买库存商品房并出租，并将推出鼓励个人住房出租的优惠政策，此举意义重大。鼓励民间资本投资房产并出租，既改善了住宅租赁市场供应结构，使得大多数人租得起房，同时还对去库存会起到一定的作用，另外有望减轻热点城市的需求压力，可谓一举多得。

关键词二：分割出租

《意见》原文：允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。

解读：《意见》允许在合理范围内进行合租，这有利于房东灵活出租自有住房，提高租金收益，但给予了一些限制性措施。这一政策对消费者和房东都是利好，通过改造出租，一来能够降低租户的开支，二来更有利于住房出租，增加房东收益。

关键词三：商改住

《意见》原文：允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

解读：允许“商改住”，这被业内人士认为是《意见》的亮点之一。因为这既是“去库存”的需要，同时也是让相关投资商和房企盘活存量资产的一个重要渠道。另外，后续部分商业用房的土地转变性质等方面，将面临一个较好的政策空间。同时也为个人投资者带来了福音，不少无法出租的商铺，也有望通过“商改住”的方式对外出租。

关键词四：租赁补贴

《意见》原文：落实提取住房公积金支付房租政策，简化办理手续。非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。

解读：租房与买房所享受的权利一样，这相当于给很大一部分买不起房、但一直在城市打拼的人吃了颗定心丸。通过推进公租房，并给予一定的补贴，享受与买房类似的保障权利，在减轻租户负担的同时，也增强了这部分人群的消费意愿。

关键词五：规范出租

《意见》原文：住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得解除合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金；承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施，并按时缴纳租金。

解读：近年来，由于房价的不断上涨，导致租金水平也“水涨船高”，房东随意提价而造成的侵权现象也时有发生，从而引发了一些纠纷。此次《意见》重点提到这个问题，相信未来地方政府在规范住宅租赁市场方面会下大力气，从而保证市场健康发展。而这对个人投资者来说，其实也是一个利好，因为只有整个市场持续向上发展，投资收益才有保障。